建築基準法改正でリフォームはどうなる？手続きは？変更点をわかりやすく解説
- 株式会社 エンドユーザー
- 4月2日
- 読了時間: 11分
更新日：4月14日
2025.03.24
2025年4月に施行される建築基準法改正は、住宅の安全性や省エネルギー性能の向上を目的として住宅リフォームにおいて手続きや基準が大きく変化します。
本記事では、間取り変更や増築、省エネ基準の適用拡大、再建築不可物件のリフォーム、マンションリフォームへの影響について「なぜこの改正が必要なのか？」「どのリフォームが影響を受けるのか？」「手続きや費用はどう変わるのか？」といった疑問に答えるため、本記事では改正のポイントと影響を受けるリフォームについて詳しく解説します。
改正後のルールを理解し、余計なコストやトラブルを防ぎながら、リフォームをスムーズに進めるために必要なポイントを押さえておきましょう。
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なぜ建築基準法が改正されるのか？
建築基準法改正の主な理由は、地震などの災害リスクの増加と気候変動への対応です。老朽化した住宅が増えるなか、耐震性能の強化と省エネ化が急務となっています。そのため、住宅の安全性を向上させ、環境負荷を低減する目的で改正が実施されます。
間取り変更や増築の手続きが厳格化
これまで申請不要だった小規模な間取り変更や増築でも、改正後は建築確認申請が必要になるケースが増加します。
戸建住宅のリフォームにおける影響（改正前後の比較）
リフォーム内容 | 改正前（2025年3月まで） | 改正後（2025年4月以降） | 備考 |
壁を壊して間取り変更 | 確認申請不要 （場合による） | 確認申請が必要になる場合あり | 構造変更が伴う 場合注意 |
部屋を増築 （延床面積拡大） | 確認申請不要の 場合あり | 確認申請が必須 | 全規模で必要 |
2階部分の増築 | 基準に準拠で可 | 耐震・省エネ 基準が強化 | 構造計算が必要になる可能性 |
4号特例の変更
これまでは200㎡以下の木造2階建て住宅において建築確認申請が簡略化されていましたが、2025年4月以降は基本的に審査が必要になります。
4号建築物以外の住宅でも、移設を伴わない水回り設備の交換や、壁紙を張り替えるような小規模リフォームであれば、確認申請は不要です。
詳しくは国土交通省4号特例縮小に関する詳細資料をご覧ください。
省エネ基準の適用が拡大
新築に義務付けられていた省エネ基準がリフォームにも広く適用されるようになります。そのため、窓や断熱材の高断熱仕様が推奨され、初期費用はかかりますが、長期的には光熱費削減のメリットがあります。
延床面積50%を超えるリフォームに注意
延床面積の50％以上を対象とした大規模なリフォームは、建築確認申請が義務付けられます。
リフォーム内容 | 改正前（2025年3月まで） | 改正後（2025年4月以降） | 備考 |
和室→洋室への変更 | 申請不要 | 床構造や断熱仕様の変更により申請が必要になる可能性あり | 構造や断熱性能に 影響する場合 |
トイレ・浴室の移設 | 申請不要 | 配管などの変更を伴う場合、確認申請が必要になる可能性あり | 配管変更の規模による |
延床面積50%以上の改築 | 申請不要な場合あり | 申請が必ず必要 | 規模の大小を 問わず必須 |
具体的な改正内容については、 建築確認手続き等の運用改善マニュアルをご確認ください。
外壁・屋根・塗装リフォームへの影響
外壁や屋根のリフォームも建築基準法改正の影響を受ける可能性があります。特に、カバー工法や断熱改修を伴う工事は省エネ基準の適用対象となるため、注意が必要です。
リフォーム内容 | 改正前（2025年3月まで） | 改正後（2025年4月以降） | 備考 |
外壁の塗装 | 影響なし | 影響なし | 塗り替えのみなら問題なし |
外壁の張り替え | 影響なし | 省エネ基準適用の可能性あり | 断熱改修を伴う場合、適用される可能性あり |
屋根の塗装 | 影響なし | 影響なし | 塗り替えのみなら問題なし |
屋根のカバー工法 | 影響なし | 影響なし | そこの屋根の上に新しい屋根材を施工するため、構造に影響なし |
カバー工法とは、既存の屋根や外壁の上に新しい仕上げ材を施工する方法で、工期が短く、コストを抑えることが可能です。しかし、2025年4月以降は、断熱性能向上のための基準適用が考慮されるため、施工前に確認が必要です。
マンションのリフォームへの影響
マンションでは専有部分と共用部分の改修で影響が異なります。
リフォーム内容 | 改正前（2025年3月まで） | 改正後（2025年4月以降） | 備考 |
壁紙や床の張り替え | 影響なし | 影響なし | 専有部分で変更自由 |
キッチン・トイレ交換（位置変更なし） | 影響なし | 影響なし | 同位置であれば 問題なし |
ユニットバス交換 （サイズ変更なし） | 影響なし | 影響なし | サイズ変更なしで あれば問題なし |
キッチン・トイレの 移設 | 影響なし | 確認申請必要な ケースあり | 配管の変更による |
間取り変更 （壁の撤去） | 影響なし | 共用部分に影響がある場合確認申請 | 管理組合規約確認 |
窓や外壁改修 （省エネ） | 影響なし | 省エネ基準適用 | 管理組合承認必要 |
耐震改修 | 影響なし | 確認申請が必要 | 構造への影響により |
バルコニー・玄関ドア | 影響なし | 共用部分への影響がある場合必要 | 管理組合の承認が必要 |
マンションリフォームの注意点：管理規約確認、省エネ・耐震基準で承認が必要な場合があります。
建築確認を怠ると「違法建築」になる可能性も
建築確認申請が必要な工事を無申請で行ってしまうと、その工事は後に「違反建築（違法建築）」とみなされる可能性があります。
違法建築とされると、以下のようなリスクが生じます：
金融機関での住宅ローンや融資審査に通らなくなる
売却や相続の際に評価が下がる、または取引そのものが困難になる
行政から是正命令や罰則を受ける可能性がある
トラブルを未然に防ぐためにも、「自分の工事が確認申請の対象かどうか」を事前に確認し、必要な手続きを確実に行うことが大切です。
また、申請を怠ることで構造の安全性が確保されないまま工事が進行し、住宅の耐震性が損なわれる恐れもあります。
さらに、EUSERのAIフォームを活用すれば、リフォーム内容を入力するだけで「建築確認が必要かどうか」の簡易チェックも可能です。専門家による判断ではありませんが、事前の目安としてご活用ください。
再建築不可物件のリフォームへの影響
再建築不可物件とは、接道義務を満たさないため新築不可の物件で、建築確認申請の対象が拡大するため、構造変更が伴う大規模リフォームは困難になります。
内装の変更や設備交換は可能
大規模構造変更は原則不可
隣地取得で接道義務を満たせば可能だが高コスト
FAQ（よくある質問）
その他のご質問がある場合は、お気軽にお問い合わせください！
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地域 | 対応エリア（埼玉寄りのエリア） |
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まとめ｜【EUSER】でコスパ最高のリフォームを！
建築基準法の改正に伴い、リフォームに関する手続きやコストが変わります。
リフォームを計画する際には専門家に相談しつつ、確認申請の必要性を見極めましょう。
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